大風地產王

作者：李奕農

美國股神巴菲特在今年接受CNBC的訪問時，提出建議，如果投資者已經組織家庭，並打算在一個地方常住，就應該買房，30年房貸是全世界最好的投資工具，是一場不會輸的單向賭博。

很多人都有點訝異，因為印象中，談到巴菲特，大概會想到可口可樂、IBM、P&G，比較沒有投資房地產相關的新聞。的確，巴菲特本身甚少涉足房地產買賣，就公開資料顯示，他只有一間1958年就買入的自住房子，個人部分只有寥寥幾筆的相關投資（詳見表一），而且都是在大跌時買入，連波克夏總部大樓，也是用租的。

但如果以為巴菲特對房地產不感興趣，那就錯了。表二整理了他的公司——波克夏在房地產領域的重要子公司。從表中可以看出，波克夏旗下擁有大型的二手房經紀公司（Berkshire Hathaway HomeServices，全美第二大），還有房屋營建公司（Clayton Homes，房貸業務與組合式房屋興建銷售，2016年全美銷量第一，占新屋銷售量5％），以及其他的建材相關公司。

他在2017年2月給股東的信裡，花了不小的篇幅在談論房地產業，並明確表示看好未來的美國地產市場。我整理了巴菲特的談話紀錄，以及他個人與公司的相關投資，從中了解他對房市的觀點。

自住買房：看價值而非看價格

如同巴菲特的投資觀——重視價值而非價格，他很推薦自住買房，因為對於人生來說，價值相當高，而價格與時機點反而是其次。他有幾個相當值得讀者參考的觀點：

1. 重點在於自住房屋帶來的效益。巴菲特曾說過，買目前的居所，是生平第三好的投資（第一和第二是結婚與鑽戒）。自住買房的重點在於為人生帶來的正面效益，而不是價格的上揚。
2. 猜測未來的價格走向是浪費時間。參考專家的總體經濟預測，或自己猜測未來走勢，在巴菲特看來就如同猜硬幣，這只能叫投機，沒有太大意義，應專注價值。
3. 善用低利房貸買房。目前的低利率情況下，運用30年貸款買房相當合適，負擔較輕的時候有機會做更好的投資。就算利率真的上升，再大量還款，這樣的策略是穩贏的單向賭博。

買間你需要的房子

很多人會問，房市現在進入低點了嗎？可以買房嗎？還會跌嗎？從巴菲特的角度來看，這些都不應該是問題，與其問專家或朋友意見，不如問自己：現在是不是真的需要這間房子？它能帶來的效益有多少？在可以負擔的情況下，個人的成熟、責任感、穩定，並兼具儲蓄的功能，都是有房子後帶來的效益。

對於自住者來說，沒有最好的房子，只有最適合的房子，個人的需求比整體房市走向更值得關心。另外因為通膨的關係，實質利率其實相當的低，甚至很多國家是負的，現在的1000萬消費力遠高於30年後的1000萬，善用30年期的房貸來分擔通膨風險，而非壓下大量現金，是比較恰當的策略。

投資買房：大跌後才買進，並長期持有

而自住需求以外的實體房投資，巴菲特就顯得相對謹慎。筆數相當少，而且都是在大跌後買進。

農地泡沫化後買進400英畝農地，年化收益率10％，超過標普和債券指數；商業地產泡沫化，大量公司撤離紐約時，買進紐約大學附近的商業地產，目前光每年的租金收益，就超過當年的投資額一倍以上；房地產信託基金（REITs）是2015年，在聯準會宣布啟動升息後，REITs大跌後買進，目前報酬率也超過30％。

巴菲特向來注重資產配置，從他的觀念來看，房地產的金額龐大，一般的人如果以投資的角度買進，等同大部分的金額都壓在這個項目，並不恰當。以巴菲特身價來講，一生不過就這麼幾次的進出。做好準備，真的碰到大跌才買進，並且長期持有，才是他的投資買房哲學。

相關投資：看好相關產業，不直接投入房市

巴菲特從2011年開始看多美國房市，給股東的信裡，與房地產相關的篇幅持續增加。不過他的作法並不是直接購買土地、資產來等候市場增值，而是投資相關產業，例如包括房屋仲介、組合房屋興建、房貸相關、磚頭、隔熱塗料、地毯……等等，而最大的版塊，則是房屋貸款相關，像是克萊頓家園，雖然主要產品是移動式房屋銷售，但百分之八十以上的獲利，是來自於放貸收入，波克夏主要的持股——富國銀行，也是房貸業務占比較大的公司。

另外，他也強力布局二手房市場，在2012年直接讓HomeServices of America改名成波克夏房屋仲介公司（Berkshire Hathaway HomeServices），用波克夏這塊金字招牌幫原本的只是一間小型仲介的子公司背書，塑造其誠信的象徵，並透過持續併購，讓它成為全美第二大的仲介公司。

巴菲特如果在台灣……

假設巴菲特是台灣人，那麼他是否也會買房或做相關投資呢？我想，依照他的風格，應該會買一間自己住的房子，不論價格的波動都不會賣出，以投資為目的的買房可能很少，但是他會投資居住型產業，像是信義房屋、591（數字科技）、冠軍磁磚、和成衛浴……等等，而不是台肥、農林、南港輪胎等資產類股或是各種營建類股。

當然，他的方式與觀點不見得適合每個人，每個人資金的機會成本都不同。只是可以從他的思考模式，看到一條最接近成功的路。

文章轉載自〈法意聯盟李奕農專欄〉