大風地產王

大馬高投報率引發話題，但投資怎還是先瞭解馬來西亞的稅制與買賣制度，才能獲得有利的投資效益。

馬來西亞的稅制比台灣更複雜，除了5年內出售時將被課徵一筆資本利得稅外，中間還有大大小小的稅負，究竟要怎麼計算稅負，買屋、賣屋中間又得負擔哪些成本，「錢進馬來西亞」前，得先做好功課。

馬來西亞政府對於短期買賣房屋者會課以重稅，千萬別因忽略而造成重大損失。

馬國房產人性化 出售無獲利不繳資本利得稅

〈富比士地產王月刊〉主編楊偉光表示，馬來西亞政府對於短期買賣房屋者課以重稅，以5年做為一個分水嶺，2年內出售房屋且有獲利，得繳交資本利得的15%作為交易增值稅；若是2年至5年售屋，獲利部分則得繳交10%的資本利得稅，5年後賣屋就免繳。

楊偉光分析，購買馬來西亞的房屋，應該採取中長期投資，才不會壓縮淨利空間，而且如果出售沒有獲利，屋主售屋也不需要繳產業營利稅(資本利得稅)，相較之下，還比台灣的奢侈稅「更有人性」。

馬來西亞持有房屋的成本分為很多項目，海外投資千萬別忽略。

房屋買賣台、馬大不同 成本支出報乎你知

不過馬來西亞房屋買賣程序還是與台灣大有不同。楊偉光說，台灣買、賣屋通常經由房仲或代書處理，但是馬國則交由專業律師辦理，若需跟銀行貸款，銀行也會指派辦理房貸的律師，較不容易產生紛爭，買賣雙方也具有法律保障。

楊偉光說，按照當地慣例，律師費用大部分由買方支付，不過也有例外，一些新推出的建案或是新成屋，有時建商也願意自行吸收。

除了律師費，馬來西亞持有房屋的成本還有以下幾項：分層地契印花稅、門牌稅、地稅、租賃所得稅等；售屋時，則多出產業營利稅(資本利得稅)，各種稅負整理如下：

1.律師費

馬國買賣合約律師費與貸款合約律師費相同，原則上單一費用不超過1%，稅率則按照下表計算。

表1/註：1林吉=新台幣10元（2013/6/18當日賣出匯率 台幣：馬幣= 1: 10.128） 資料來源：台灣房屋集團彙整

在大馬買房有分層地契印花稅。

2.分層地契印花稅

分層地契印花稅是指賣方將房屋移轉到買方手上時，辦理手續期間繳交的稅，通常由買方負擔；若是向建商購買預售屋，通常等蓋好後建商交屋，才會產生該筆稅負。表2為分層地契印花稅詳細稅率：

表2/註：1林吉=新台幣10元 資料來源：台灣房屋集團彙整

3.門牌稅

一年繳交兩次，每次繳交費用約1000到2000林吉，分別在5月和8月繳交；不過要注意，若房價漲，馬來西亞政府有權力加稅。

4.地稅

馬國在每年2月底前要支付建商總地契稅，大概每平方英呎為0.06林吉。以台灣常見的公寓舉例來說明，每平方英呎大約為0.028坪，若30坪的公寓則需繳交：
30÷0.028X0.06=64.29(林吉)=新台幣642.9元

5.產業營利稅(資本利得)

產業營利稅又稱為資本利得稅，有點類似台灣的奢侈稅，如果在2年內售出需繳交「增值部分價金」的15%作為交易增值稅；如過2年到5年內售屋，需繳納10%，5年後則免繳。與台灣不同的是，台灣的奢侈稅無論售屋後有沒有獲利，都得繳交售屋總價的10%或15%作為奢侈稅。

購屋費用多 其實可減免增值稅

馬來西亞的產業營利稅有另外一個好處，只要是合約的律師費、房屋裝潢費、當地仲介費或其他支出費用，都可以抵扣交易增值稅，因此真實繳交的稅並不如想像中來得高。

舉例來說，80萬林吉購入的房屋，2年內以120萬林吉出售，中間的律師費、仲介費約3萬林吉，產業營利稅計算方式如下：
(120-80-3)X15%=5.55萬林吉=新台幣55.5萬元
若是2至5年內出售，就是(120-80-3)X10%=3.7萬林吉=新台幣37萬元
若5年後出售，則不需繳交產業營利稅。

表3

6.租賃所得稅:

房屋出租所得也需繳稅，每年要繳的租賃所得稅其計算公式為：
年租賃所得-利息支出-2400(每月修繕成本200)X26%

例：一間80萬林吉的高級住宅，每月租金5000林吉，貸款利率4.2%，利息一年33600林吉，根據上述計算公式為：
60000-33600-2400X26%=6240林吉(約新台幣62400元)

計算租賃所得及購屋成本是買房置產的重要功課。

初次購買成本計算

了解馬來西亞各種稅率後，再用此80萬林吉的高級住宅做為案例，計算初次購買成本。

一、首先要繳的買賣合約律師費為：
(150000X1%)+(650000X0.7%)=6050林吉
二、貸款合約律師費的計算方是同買賣合約律師，因此也是6050林吉。
三、如果有分層地契印花稅的狀況，則計算方式為：
(100000X1%)+(400000X2%)+(300000X3%)=18000林吉
四、門牌稅推估約1500林吉
五、地稅65林吉
六、租賃所得稅6240林吉。
一到六項成本可以估算若貸款買一間80萬的房屋，該繳交的費用如下:

未來售屋時，當初購屋的一些成本項目也可列舉扣除，例如買賣律師費(包括分層地契稅)、貸款律師費、當地仲介費、裝潢費(但是收據上需有該屋地址)等。

不被匯差壓縮利潤空間

楊偉光分析，馬來西亞稅制比台灣更複雜，且海外投資匯差風險大，建議在當地開美元帳戶，再匯回台灣的美元帳戶，最後用美金轉成台幣，比起直接用馬幣購買，更具保障。